当前住房租赁市场制度及市场体系还不完善,导致正规的租赁市场乱象丛生,非正规的租赁“黑市”盛行,严重影响租赁双方的权益。一方面,中低收入家庭、年轻家庭、外来人口住房难；另一方面,住房存在结构性空置问题。其原因之一是,租户利益保障制度缺乏,对于租期、租价和租赁期间租户的诸多权益,没有明确硬约束力的法律规定。
要加快住房租赁市场立法,建立商品房“承租者保护,承租者市民待遇”的制度,实行长期合同制度,规范住房租赁的操作
41平方米,每月租金6000元；56平方米,每月租金7000元；58平方米,每月租金8000元……
看着电脑屏幕上显示的数字,在北京市一家事业单位工作的李荣觉得“眼都直了”。她不明白,为何不到一年,同样的小区,同样的户型,房租却嗖嗖往上涨。
李荣看到的并非个别现象。相关机构的统计数据显示,最近一段时间,北京出现了房屋租金价格快速上涨的局面。根据中房协实时数据,北京近一月实时每平方米月租金为93.79元,环比上涨1.58%,同比上涨19.78%。
接受记者采访的专家认为,近期北京房租大涨,与中介哄抬价格、资本进入租房市场等密切相关,但根源还是在于房屋租赁市场的不规范。因此,解决问题的出路,还是在于加快房屋租赁市场立法,依法整治房屋租赁市场乱象,规范房屋租赁市场秩序。
租房合同年年签租金年年涨
李荣是北京市一家事业单位的职工,多年前跟着丈夫由外省调入北京。看着房价飞涨,总也下不了决心买房,一直租房居住。
“房租年年都在涨。”李荣告诉《法制日报》记者。
她是从2012年开始租房。当年3月的一天,她走进单位附近一家房地产中介公司的门店。工作人员热情接待了她,问清楚她的要求后,先是带她去一个相对比较新的小区,看了一套小两居室,装修得还不错。李荣对这套房子很满意,就是觉得价格太高。
第二天,中介带她看了一套比较破旧的房子,墙皮还多有脱落,光线也不好。李荣直接表示不满意。
看到第三套房子时,中介告诉她,春节后是找房旺季,要尽快决定,而且还有另外两家也看了这套房子。见此情景,李荣当天下午就与中介公司签了租房合同,每月2800元,但租期仅到当年年底。中介说,如果想续租,只能一年一签。
考虑到搬家太麻烦,李荣只能眼看着随后几年间房租持续上涨:2013年每月3500元,2014年每月4200元,2015年每月4600元,2016年每月5000元,2017年每月5500元。
李荣曾经跟中介谈过想多租几年,但中介明确表示不会为她一个人打破“惯例”。
眼看着房租比工资涨得快,李荣决定在四环外租房子。经过考虑,她把目标锁定在望京地区,这里距离单位也不远,交通非常便利。
2017年10月,李荣在望京一个老小区找到一处房子,一室一厅,41平方米,带电梯,房主报价每月5000元,最终在中介的协调下,双方以每月4500元成交,租期一年。随后,李荣搬到了新的住处。
虽然房租年年涨,但让李荣没有想到的是,今年涨得有点高。
今年8月初,中介人员给李荣打电话,询问她是否续租,如果续租一年的话,租金为每月6000元。
李荣听到这个价格,吓了一跳,“每月一下子涨1500元,一年快两万元了”。她对中介人员说考虑考虑再回复。
多种原因造成供需短期失衡
李荣决定再找找其他房子。8月21日上午,记者陪着李荣走进另一家房地产中介公司位于望京的门店,门店不大,对着门口是一排办公桌,上面摆着4台电脑,办公桌前放着几把椅子,两名工作人员坐在电脑后面。
看见李荣后,一名工作人员热情地问:“是要租房吗?”
李荣点点头,说希望在自己现在居住的某小区找一居或者小两居的房子。听清李荣的意思后,工作人员邀请她走到电脑屏幕前坐下,打开一个操作系统,输入某小区的名字,不一会儿,搜索结果在屏幕上显示出来。
接着,工作人员移动鼠标对她说,目前有一套今年9月初可以入住的房子,56平方米,位于一栋6层楼的4层,精装修,不带电梯,每月7000元,边说边点击这套房子的相关图片给她看。
李荣看了看,问道:怎么涨这么快?同样的户型,去年10月份才每月5500元。
中介人员回答说,是呀,今年年初,他租出去一套类似的房子,租金是每月5800元,就这几个月,租金越涨越快。
他又给李荣看了两套房子,一套58平方米,一层,精装修每月租金8000元,“这套房子在阳台外接了几乎一间房,可以竖着放下一张床”；另外一套房子64平方米,6层楼的顶层,不带电梯,每月租金7500元。
中介人员告诉她,第一套房非常合适,价格不高,楼层也不错,还是精装修。看李荣犹豫不决,中介人员又说,现在是租房高峰期,那么多学生毕业要找房子,违建都给拆了,房源越来越少,这房租还得继续涨。
他还拿自己给李荣举例说,他之前住在四惠附近的农民自建房,一室一厅,房间宽敞,还不贵,但由于属于违章建筑,给拆掉了,自己只能搬到通州住,“这样下去,租金能不涨吗”。
这已经超出李荣的承受能力,她找个理由与记者一起离开了中介公司。
相关机构统计数据显示,近一段时间以来,北京房租呈加速上涨趋势。
据贝壳研究院统计数据,2018年7月,北京每平方米月租金为91.5元,环比上涨2.2%。
我爱我家集团研究院数据显示,今年7月,北京住房租赁月租金均价为每套4902元,环比6月上涨2.9%。2018年上半年,北京市住房租赁的月租金均价为每套4649元,环比2017年下半年的每套4335元,上涨了314元。
《法制日报》记者查阅中国房地产测评中心发布的中国城市租赁价格指数报告发现,北京租赁价格指数自今年2月以来,环比一直处于增长态势,今年6月环比增长0.38%,今年7月环比增长0.4%。此外,从2017年7月以来,北京租赁价格指数同比处于增长态势,今年6月比上月增长1.27%,7月则比6月增长1.55%。
中国社会科学院财经战略研究院副研究员邹琳华对《法制日报》记者说,北京房租大涨的成因在于,“清理城中村、集体土地公寓,拆除违建,整治群租,租购房同权等,造成短期供求失衡”。
资本进入加剧短期供求矛盾
8月21日下午,记者还以房主身份走进了另外两家中介公司的门店。
在第一家门店,一位小伙子接待了记者。记者告诉他,自己有一套位于北四环边上、面积七八十平方米的房子要出租。问清楚房子的位置、户型、年代、装修等情况后,小伙子说这套房子有些旧,还是简装,租不上太好的价格,差不多每月7000元。
随后,小伙子给出两个方案,一是将房子交给他们公司打理；二是他们公司负责找租户,再居间主持房主与房客签订合同。
他建议记者选第一个方案,首先,合同签订后不管房子是否租出去,都由公司按约定支付租金,房主没有任何损失,而且“中间没有差价,我们就是收一个中介费”；其次,交给他们之后,房主很省心,除了收房租,什么也不用干,家具、电器等维修都由他们负责,“损失由公司担着”。
在另一家中介公司门店,记者将此前的话又说了一遍,对方也是一位小伙子,他经过搜索之后说道,这套房子可以每月8000元的价格挂在他们公司,然后给记者进行了详细分析。小伙子还热情地说,如果方便,他可以立刻去看看这套房子,再根据具体情况帮记者确定合适的租金。
记者对他说要和家人商量后再确定。见此,小伙子赶紧说,他们公司是大公司,实力有保障,希望能把房子交给他们出租。
“资本市场对于租赁这块大蛋糕蠢蠢欲动。”一位业内人士这样对媒体道出了背后的原因。
苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙撰文称,资本力量在租赁市场早已行动。据链家自如公布数据,2015年长租公寓门店增长率不足15%,2016年增长率为35%,2017年增长率高达40%。当前,资本主导的品牌长租公寓已初具规模,行业排名前十的品牌公寓管理房屋间数(套数)均已过万。
黄志龙说,其中,行业龙头链家自如在北京、上海、深圳等一线城市管理公寓数,两年内翻了一番,从2016年年中的25万套上升到2018年6月末的60万套；万科泊寓规模紧随其后,在2018年6月末也达到了14.5万套。
“然而,当前品牌公寓占整个租赁市场的比重仅为2%左右,远低于发达国家25%至30%的平均水平,这也就出现了最近几个月大型品牌长租公寓大规模烧钱抢占房源、争夺租赁市场定价权的现象。”
“资本中介利用资本杠杆抢占市场,进一步加剧了短期供求矛盾。”邹琳华告诉《法制日报》记者。
加快房屋租赁市场立法
北京房租水平出现较大幅度增长,引发社会广泛关注。
8月19日,北京市房地产中介协会召开座谈会,自如、我爱我家·相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加,除了被要求共同承诺落实“三不得”外,10家中介机构在未来还将拿出共计12万套房源投向租赁市场,以不涨价的方式平抑此前已经波动的租金水平。
北京大学房地产法研究中心主任楼建波对《法制日报》记者说,北京房租快速上涨,是多方面原因综合导致的结果,如果用看病来比喻的话,就相当于房屋租赁市场发烧了,现在需要先退烧,再找发烧背后的原因。
楼建波认为,现在需要政府进行干预,如果依靠市场本身纠正,时间会很长。政府要鼓励发展住房租赁市场,把住房租赁当作民生工程,加大政府投入,在租房供应结构上进行调整,解决市场供应短缺的问题。
楼建波建议,在住房租赁市场上,政府一方面要尊重市场,毕竟市场有自己遵循的规律；另一方面,政府也需要积极作为,包括调整住房租赁市场上市场租赁和保障性住房供应的比例、促进区域间投入公共租赁住房的平衡、调整市场租赁户型等。
邹琳华告诉《法制日报》记者,对租房市场的管理应当和经济社会发展阶段相适应,现阶段应当承认城中村、集体土地租赁房等的合理性,给予其同等公共服务,保护其权益。此外,北京市场的租房信息为几大中介所高度垄断,成本高效率低,有必要加以整治,维护正常市场秩序,提高市场效率。
实际上,党的十八大以来,我国一直在对住房租赁市场进行整治和规范。
2015年1月,住建部印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》。文件要求“建设渠道多远、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场”。
2015年12月,中央经济工作会议提出,“以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口”。
2016年5月,国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,要求全面部署和发展住房租赁市场。
2017年10月,党的十九大报告提出,要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。发展住房租赁市场,已经被作为完善住房市场长效机制的重要组成部分。
在中国社会科学院财经战略研究院研究员倪鹏飞看来,当前住房租赁市场制度及市场体系还不完善,导致正规的租赁市场乱象丛生,非正规的租赁“黑市”盛行,严重影响租赁双方的权益,导致租赁市场发展受到限制。一方面,中低收入家庭、年轻家庭、外来人口住房难；另一方面,住房存在结构性空置问题。
倪鹏飞认为,其原因之一是,租户利益保障制度缺乏。对于租期、租价和租赁期间租户的诸多权益,没有明确硬约束力的法律规定,租户收入、尊严、基本权益得不到有效保证。
“很多人在认识上存在误区,没有充分认识到租赁住房存在的重要性和合理性。出于促进经济发展的考虑和基于传统观念的束缚,将商品房的开发、销售和消费作为发展住房的重中之重。”倪鹏飞曾对《法制日报》记者说。
倪鹏飞建议要加快住房租赁市场立法,建立商品房“承租者保护,承租者市民待遇”的制度,实行长期合同制度,规范住房租赁的操作。（记者 陈磊）
